全国 十四五 规划定调:因城施策落实 三稳 ,租赁、保障协同发力缓解大城市住房难题。盘活存量土地资源,探索跨区域交易,实现市场化配置集约化管理。各城市 十四五 规划都有哪些亮点?哪些城市将进入发展快车道?房地产市场前景更为可期?

  十四五 时期将完善住房市场体系和住房保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。

  对于住房市场体系,继续坚持 房住不炒、因城施策 的政策主基调,强化城市政府主体责任,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

  热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲,现阶段地价、房价仍是不能碰的红线,一旦市场出现过热的征兆,短期内城市地价、房价过快上涨,调控政策大棒必将尾随而至。具体而言,完善房价地价联动机制,热点城市或将效仿北京、上海,商品住宅用地出让实行限房价、竞地价,指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的 两道红线 ,严控个人住房贷款投放节奏,并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度,尤其要加强信贷资金用途管理,严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段,打压市场投资炒作氛围,例如增值税征免年限从 2 年提升至 5 年,延长住房持有年限,规避寄望于短期房价上涨后投资套利。

  压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言,土地供应要有供有限,适度降低土地出让价格,尤其要增加平价地以及低价地供应,给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费,那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,其对市场拉动力也将更为直接有效。

  对于住房保障体系,切实增加租赁住房和保障房供应,解决好大城市住房突出问题。

  加快发展住房租赁市场,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房,既要用活增量土地资源,更要挖潜存量土地资源,缓解大城市长期供地压力。

  地方政府要多渠道筹措保障资金,地方财政更要安排专项资金,并通过提前告知、预拨等方式,加快财政资金拨付进度,全力支持租赁住房和保障房建设,确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工,顺利达成住房保障目标。

  规范市场化租赁住房发展,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。长期来看,租赁市场监管要制度化、常态化,资金监管仍是重点领域,既要加强对租金、押金使用情况的监管,又要出手重拳严控 高进低出 、 长收短付 、 租金贷 等市场乱象。

  健全城乡统 - 的建设用地市场 , 统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。改革土地计划管理方式,賦予省级政府更大用地自主权,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

  推进土地出让制度改革,实现土地资源市场化配置、集约化管理。一方面,积极盘活闲置的存量土地资源,在坚守 18 亿亩耕地红线的大前提下,推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革,以期释放一定数量的供地指标,缓解城镇建设用地供应压力,实现土地资源集约化管理。与此同时,农业转移人口也能获得一笔相对可观的补偿性收入,使其能免除后顾之忧,更快地融入城市生活。

  另一方面,以市场化配置之手,结构性调节不同规模城市建设用地指标,探索全国建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制,超大规模城市通过跨区域交易可以获得更多的供地指标,结构性舒缓长期所面临的供地压力,中小规模城市也能适度抬升土地出让价格,*大程度实现土地资源更优化配置。

  8 月 31 日,国新办举行 努力实现全体人民住有所居 新闻发布会。会上,住建部表示 ‘十四五’期间,我国将基本完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造目标。

  作为重大的民生工程、发展工程,近年来旧改明显提速,2017 年开始试点探索,总结推广实践经验,2019 年全面推进,中央安排财政补助资金支持,2020 年《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》出台。

  数据显示,2019-2020 年,全国累计新开工改造城镇老旧小区 5.9 万个,惠及 1088 万户居民,2021 年,计划新开工改造的老旧小区 5.3 万个,涉及居民 900 多万户,截至 7 月底,已开工建设 4.22 万个小区,涉及 764 万户,占整个年度目标的 78.2%。以此推算, 十四五 期间 21.9 万个城镇老旧小区改造预计将惠及超过 4000 余万户家庭。

  实施城镇老旧小区改造,完善水电路气信等配套基础设施,增加养老、托育等公共服务,有利于改善居民居住条件和生活环境,增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。但就房地产市场而言,旧改不似棚改货币安置,并不创造增量购房需求,恰恰相反,居住条件改善反而会延缓购房需求释放。

  一二线城市区域优势显著,经济基础雄厚,人力资源丰富,市场空间广阔,强省会战略加持下,发展前景值得长期看好。数据显示,37 个一二线 年地区生产总值接近 42 万亿,约占全国 GDP 比重的 41%,常住人口达到 38580 万,占全国总人口比重 27%。与此同时,一二线城市也是市场关注的重点所在。

  鉴于此,我们着重查找并分析了 36 个一二线城市的十四五规划纲要内容,包括 4 个一线 个二线城市,基本实现一二线城市全覆盖。仅乌鲁木齐由于暂未对外公布规划纲要全文,未被纳入样本城市范围。

  选择三四线城市样本时,我们的考量重心在于城市基本面和市场需求,并据此设置了两大基础筛选指标:*一,GDP,直观反映城市经济基本面;第二,常住人口总量和增量,间接反映房地产市场需求充裕程度。

  基于上述筛选标准,我们首先选择了 5 个万亿 GDP 三四线城市作为样本,其中,无锡、佛山、泉州、南通 2020 年 GDP 已经突破 1 万亿,力压厦门、昆明、沈阳等二线城市,进入全国 GDPTOP25 城市行列。 准万亿 GDP 城市 东莞 2020 年地区生产总值达到 9650 亿元,名列全国第 24,GDP 高出第 25 位烟台近 2 千亿,按照 6% 左右的增速保守估算,2021 年东莞 GDP 突破万亿几乎没有悬念。

  其次,以 GDP 超过 3 千亿、七普常住人口超 800 万或较六普增长 50 万人以上为具体筛选标准,筛得了 13 个强三四线城市。典型如临沂,是山东省*一人口大市,七普常住人口数多达 1102 万,巨量的人口基数为房地产市场奠定了坚实的需求基础,临沂楼市发展相较省内其他三四线城市也更为良性。

  又如金华、惠州、中山,由于劳动密集型产业发达,长期吸引外来人口流入,七普常住人口较六普增长超过 100 万,金华人口增长更是多达 169 万,珠海七普常住人口较六普增长 87 万,十年增幅高达 55%,增量人口为房地产市场注入了源源不断的购买需求。

  经过以上两轮筛选,我们发现,万亿 GDP 和强三四线样本城市主要集中在长三角、粤港澳地区,为了增加样本城市的代表性,我们扩大了筛选范围,将研究样本区域覆盖范围延展到其他 9 大城市群。结合各城市十四五规划纲要的公开情况,*终选择了钦州、烟台、襄阳、驻马店等 16 个城市作为样本。

  综合三轮筛选来看,进入样本库的三四线 个,覆盖长三角、粤港澳、成渝、长江中游、山东半岛、中原、粤闽浙沿海等 11 个城市群。

  一、北京新增租赁房超 40 万套居首,南京、常州等保障房覆盖率超 30%

  纵观 十四五 住房发展规划,*大多数城市均明确提出:完善住房市场和保障体系,加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

  具体而言,北京、上海、成都、济南等多个一二线城市皆重点发展住房租赁市场,加大租赁住房供应力度,并提出了明确的租赁住房供应计划。例如北京, 十四五 期间将新增租赁住房供应不低于 40 万套。又如上海,到 2025 年形成租赁住房供应 40 万套以上。而在土地资源异常紧俏的厦门,同样增加租赁住房供应,到 2025 年累计新增租赁住房 8.5 万套。

  相对而言,三四线城市外来人口基数毕竟有限,租赁市场需求着实平平,个别三四线城市即使提出了租赁住房供应计划,较一二线城市仍存在数量级的差距。例如济宁,2025 年建成公共租赁住房 1040 套,较长沙建设 1 万套公租房相差甚远。

  南京、宁波、常州、温州等二三线城市均着力提高保障性住房覆盖率,普遍达到 30% 附近。典型如南京,到 2025 年城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于 31%,常州更是达到 34%。温州、嘉兴略低,到 2025 年城镇住房保障覆盖率同样达到 25% 以上。

  郑州、银川、淄博等更为聚焦,重点解决新市民和困难群体住房问题。例如郑州, 十四五 时期新增筹集保障性住房 23 万套,解决约 50-70 万引进人才和新市民新就业人群住房保障需求。又如银川,到 2025 年新增中低收入保障 500 户,新增外来务工人员 1000 户,新增就业大学生保障 1500 户。

  十四五 时期,多数城市并未明确建设用地规模这一约束性指标,仅限于北京、深圳、武汉和东莞 4 城有所提及。

  具体而言,到 2025 年,武汉城镇建设用地规模 1200 平方公里。2021 年,武汉计划供应国有建设用地 4667 公顷,较 2020 年增长约 10%。其中,住宅用地计划供应 1200 公顷,同比下降 21%,直观反映武汉在适度增加国有建设用地供应的同时,住宅用地供应仍要有所控制,以便将更多的土地资源用于城市基建、工业、公共服务等领域。

  深圳、东莞加大土地收储力度,利于保障土地供应,维稳市场预期。例如东莞,到 2025 年实现收储整备土地超过 5 万亩。又如深圳,通过城市更新和土地整备,到 2025 年实现直接供应用地 10 平方公里、储备用地 40 平方公里、综合整治用地 45 平方公里。

  北京则严令 十四五 时期城乡建设用地规模保持下降趋势。2021 年,北京建设用地总供应计划 3710 公顷,较 2020 年基本持平。其中,住宅用地计划供应 1060 公顷,较 2020 年增加 60 公顷。值得一提的是,商品房用地仍保持 600 公顷不变,租赁住宅用地则由 130 公顷提升至 300 公顷,净增长 170 公顷,说明北京土地供应仍向租赁住房建设倾斜,全力支持租赁市场做大做强。

  1、重庆、徐州等城镇常住人口增长皆超 50 万,厦门、中山等低于 5 万

  其一,郑州、徐州、驻马店等城镇化仍处快速增长期,预计 十四五 期间城镇常住人口增量皆超 40 万人。例如徐州,到 2025 年末城镇化率将达到 73%,较 2020 年末净增长 7.4 个百分点,预计 十四五 期间城镇常住人口或将增长约 66.9 万人。又如重庆,城镇化率将由 2020 年末的 69.5% 稳步提升至 2025 年末的 73%,净增长 3.5 个百分点,城镇常住人口有望增长约 113.5 万人。更有甚者如驻马店、阜阳,到 2025 年末城镇化率将分别提升至 53% 和 47.2%,依旧维持在较低水平,预示着城镇化仍有较大的挖潜空间。

  其二,济南、南宁、泉州等城镇化进入平稳增长期,预计 2025 年末城镇化率将突破 70%,城镇常住人口增量依旧保持在 10-30 万人区间。例如济南,到 2025 年末城镇化率将提升至 77%,较 2020 年末净增长 3.5 个百分点,预计 十四五 期间城镇常住人口或将增长 32.6 万人。又如嘉兴, 十四五 期间城镇化率或将提升 3.7 个百分点至 75%,城镇常住人口或将增长约 19.8 万人。

  其三,厦门、太原、中山等城镇化进入低速增长期, 十四五 期间城镇常住人口增量或将低于 5 万人。例如厦门,到 2025 年末城镇化率将达到 89.5%,较 2020 年末仅增长 0.1 个百分点, 十四五 期间城镇常住人口或将增长 0.5 万人。又如中山, 十四五 期间城镇化率或将为微增 0.3 个百分点至 87.2%,城镇常住人口或将增长 1.1 万人。

  值得一提的是,武汉、杭州、大连等城镇化率实现下限区间管控,不再制定具体的增长目标。例如武汉,2020 年末城镇化率达到 84.3%,2025 年末城镇化率预期目标高于 84%。又如贵阳,2020 年末城镇化率达到 80.1%,2025 年末城镇化率预期目标高于 80%。主要原因在于武汉、杭州、大连等城镇化进程早已进入低速增长期,城镇化率皆超 80%,剩余待转移的农业人口已然不多。人口发展目标逐渐由 量的增长 转变为 质的优化 ,主要涉及优化人口结构、提高人口素质等。

  1、近半城市引进高校生超 50 万、高技能人才超 20 万,武汉吸纳 100 万大学生

  十四五 时期,40 个二、三线城市落地人才引进计划,多管齐下重点引进四大类人才,包括行业领军人才、创业型人才、高校毕业生和高技能人才。其中,高校毕业生、高技能人才成为重点引进领域。

  在公布引进高校毕业生数量的 16 个城市中,近半城市引进高校毕业生达到 50 万人以上。例如济南,5 年新落户高校毕业生 80 万人以上。又如武汉,吸引大学生留汉就业创业 100 万人。三四线城市中的温州同样数量可观,累计新引进大学生 60 万人以上。岳阳引进高校毕业生数量相对较低,5 年内吸引储备 300 名博士生、4000 名硕士生、5 万名大中专毕业生在岳就业创业。

  而在已经公布引进高技能人才数量的 20 个城市中,近半城市引进高技能人才超 20 万人。例如宁波,新增高技能人才 25 万名,占技能人才总数比例超过 35%。又如温州,累计新增技能人才 40 万人以上。反观,徐州、淄博、银川和烟台等引进高技能人才均低于 5 万人。例如淄博,到 2025 年新增高级技能人才 2 万人。又如烟台,每年新增高技能人才 1000 人以上。

  十四五 期间,*大多数城市棚改将进入尾声阶段,棚改计划开工量仍将持续下滑,其对房地产市场拉动力也将大幅减弱。

  从公布 十四五 棚改目标的 12 个城市来看,成都、银川、济宁等棚改规模均显著缩量,棚改计划开工量皆不足 2 万套,成都更是低至 1 万户。仅限于重庆、温州个别城市仍有一定的棚改规模,但较 十三五 历史高峰期相差甚远。典型如重庆, 十四五 期间将实施 10 万户棚户区改造, 十三五 期间则累计完成棚户区改造 24.78 万户,降幅多达 60%。

  十四五 期间,旧改将显著提速,北京、大连、南宁等均力争完成 2000 年底前建成的老旧小区改造任务。

  从公布 十四五 旧改目标的 19 个城市来看,杭州、济南、宁波等一、二线 万平方米以上,徐州、淄博等三、四线 万平方米。例如重庆, 十四五 期间将实施 1 亿平方米老旧小区改造。又如上海,到 2025 年分类实施旧住房更新改造 5000 万平方米。

  区别于棚改创造了大量的增量购房需求,成为房地产市场持续转暖的催化剂,旧改加速推进则将延缓居民购房消费,在一定程度上将拖累楼市成交上行空间。