2、利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金;商业地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与出售多种组合,视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种:一种是与制造商合作开发赚取适当的利润,是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或销售,运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费;其中中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金,而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。

  3、发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物,与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系;商业地产的发展与所处所处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策,土地政策和生产要素成本影响的程度更大。

  4、对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力,这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外,成功地开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源,和先进的运营理念。

  5、投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并且国内开发商普遍经验不足;所以投资风险较传统项目而言风险较大。

  6、工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产,据统计 ,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4,而实际出让价格 ,工业用地只 有同类地段商业用地的 1/5 到 1/10,甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂,同时竞争加大,地价会有一定幅度的上升,但是地块多在郊区,吸引力有限,因此涨幅不会很大。