近两年，上海地产行业的投资经历了较为激烈的转变。05 年来，由于受到宏 观调控的影响，地产投资从住宅市场大量转向商业地产开发；而今，又有大量资 本开始关注上海的工业地产，工业地产商业化程度正逐步深化。

　　工业地产是指以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服 务的房地产行业。传统的工业物业类型包括重工业厂房、轻工业厂房、仓储物业 等，而随着工业地产商业化进程的不断加速，工业地产中亦出现了许多新增物业 类型，如高新技术产业用房、研发用房、科研办公、独栋办公等。

　　漕河泾作为上海开发时间较早、发展比较成熟的高新技术园区，在经历了 20 余年的发展以后，工业地产的商业化程度已达到相当高度。

　　附表一：漕河泾工业地产市场物业组成情况

　　东区老厂房群 东区十三期标准厂房

　　西区凤凰园厂办楼 中房恒诚项目独栋厂办楼

　　科技大楼 A/B 楼 科技大楼 C 楼

　　田州路/古美路 田州路/莲花路 宜山路 900 号/桂果路 宜山路 900 号/桂果路 虹梅路/田林路

　　漕河泾新兴技术开发区，作为上海开发蕞早的经济园区，其工业地产市场发

　　展亦相对成熟。一方面市场供应充足，产品类型亦逐渐丰富，突破传统工业地

　　产的范畴，推出了大量厂办楼和科研办公楼项目；另一方面，区域市场终端需

　　求旺盛，高新技术企业和现代制造业的大量企业的进驻，对园区工业地产市场

　　 漕河泾开发区内工业地产产品类型结构从以单一的厂房物业为主的格 局转变为标准厂房、厂办楼、科研办公楼和仓储物业并重的格局。如“西 区凤凰园厂办楼”和“科技大楼 C 楼”等新型厂办楼和科研办公楼物业 的出现，即大大丰富了园区内的产品结构。

　　 厂办楼和科研办公楼是漕河泾开发区内近年推出的主力工业地产产品。 厂办楼，建筑形态上一般为 5-6 层，集研发功能、小型生产、办公、简 单组装加工以及部分仓库功能于一身；科研办公楼，为开发区内工业用 地上建造的高层建筑，大多承载了办公和科研的功能。

　　 标准厂房-厂办楼-科研办公楼所形成的物业格局，迎合了入园企业多样 化的需求。各种不同的物业类型，承载了不同的功能，吸引了大量不同 规模的高新技术企业和现代制造业企业，部分科研办公楼项目更是吸引 了部分世界 500 强企业入住，如“科技大厦 C 楼”即吸引了通用电气、 思科等企业入住。

　　 未来几年，漕河泾工业地产市场上科研办公楼比重将有所上升，产品类型将更 加丰富。到 07 年底，园区还将有 18.8 万平方米的科研办公楼入市；园区规划 中的两个大型项目“现代服务业集聚区”（80 万平方米）和“科技绿洲” （60 万平方米），除了规划有相当体量的科研办公楼外，还规划有甲级 写字楼、SOHO 办公楼、独栋商务楼等。

　　从漕河泾开发区工业地产的发展情况可以看出，工业地产将成为上海房地产 市场的又一个投资热点；工业地产的功能和产品类型亦将突破传统工业地产的范 畴，工业地产的产品结构将进一步丰富。

　　二、 上海工业地产市场的发展趋势 在经历了国家宏观政策调控之后，住宅市场投资萎缩；商办市场投资步伐亦

　　开始减速，大量资金开始转向工业地产投资。另一方面，政府正在酝酿对工业用 地实行“招拍挂”，将工业用地纳入调控范围，加快推进工业地产市场化进程。

　　在上述两方面因素作用下，上海工业地产市场商业化程度将进一步提高。

　　 上海工业地产市场平均租金水平逐年上涨，05 年已突破 1 元/平方米/天， 并以每年 15%的速度高速增长；租金收益率水平在 7.5%-10%之间，远超 过住宅市场和商办市场的投资回报率水平。

　　 上海工业地产市场的繁荣，吸引了大量地产投资的进入，如以普洛斯为 代表的全球知名工业地产商和以摩根斯坦利为代表的房地产投资基金均 对上海工业地产表现出关注的态度。

　　 从漕河泾开发区工业地产市场发展情况看，上海工业地产的范畴早已突 破了工业厂房、仓储空间的范畴，科研办公楼、独栋商务楼、商务别墅 等新型的产品类型亦是层出不穷。整个上海工业地产市场上形成了以漕 河泾、张江、金桥为代表的工业地产集聚区，还出现了“科技领袖之都”、 “大业领地”、“宝山钢铁物流总部基地”等个性鲜明的工业地产产品。

　　三、 工业地产商业化的特征和投资工业地产应注意的问题 工业地产作为一门产业，在其商业化程度不断深化的过程中，有其独有的特

　　征。因此，在投资工业地产中，应注意以下问题：  由于工业地产投资较大，项目的开发、招商、管理运营均需要投入大量 资金。因此，建议投资者组建一支具有工业地产经营经验的开发和招商 队伍，将有助于降低投资风险。  投资工业地产，还应注意考察园区内基础设施是否完备，以及周边配套 是否完善，这是保证项目能否快速启动的必要条件。  开发工业地产，还需要给入住企业提供完善的增值服务。如建设完善的 配套产业环境，搭建便捷的物流服务体系，还应为入园投资者提供通畅 的融资渠道和投资软环境。

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