临港新片区上升为国家战略后，供地节奏明显加快，2021年一口气拍出16幅宅地。

　　第六批新房上市后，开发商手里的土地储备也消耗的差不多。

　　而且这6幅地也不尽如人意，各个片区并未拿出压箱底的优质地块。

　　高行地块、御桥地块周边尚有基本的生活配套，其余四幅地真的是买瓶醋都要开车。

　　尤其是川沙、横沔、惠南地块，完全是一期拓荒者。

　　御桥地块与近期开盘的亲水湾朗廷处于同一社区，借助亲水湾前期深耕，这里已经具备了初级配套。

　　虽说同属御桥，该地块与单价突破十万的万科海上******并没有可比性。

　　万科海传地处北御桥，行政上归属北蔡镇。这里划入了建平学区，有复地活力城、宜家、红星美凯龙构成的区域商圈。

　　港城地块归属康桥镇，资源上也匮乏的多，所以周边小区定价远低于北御桥。

　　这里已经到了城市化边缘，具有一定的城乡结合处气质，尤其是门口的康桥路。

　　前面提到过，周边的商业配套主要依赖亲水湾社区已经形成的底商，大型商场需要前往北御桥。

　　当然当地也有两幅商业用地，建成时间不宜乐观。

　　公办教育匮乏，大概率需要统筹；三甲医院需要前往三林。

　　唯一的亮点是距离罗山路地铁站1公里以内，远比亲水湾方便。

　　在航拍图上可以看出，这个地块的明显特点是：大。

　　这幅地由四个地块构成，土地总面积高达157921㎡，是2021年出让的蕞大地块。

　　不过这里仅规划了商品房650套，其他面积用来建设商业、办公、租赁住房。

　　这幅地联动价高达6.25万元，楼板价却仅13489元/㎡，仅看数字这是利润空间蕞大的一幅地。

　　据环二了解，这里原本就是港城集团的土地储备，为何又公开出让则不得而知。

　　如果你比较在意生活方便，这幅地需要重点关注。

　　横沔原先是南汇一普通乡镇，后来与康桥合并，随着浦东的南下，这里也到了开发时间。

　　既然靠近迪士尼，这里就顺势成为上海国际旅游度假区西片区。

　　这里共计有超过55万方的建设规划，住宅用地也超过20万方。

　　金茂此次拿了两幅住宅用地，共计6.5万方，后续至少还有四幅土地待拍。

　　当然还有20万方的公共设施用地，将打造商业街区。

　　横沔地块由拆除老镇获得，这里原先除了老镇就是农田，因此显得相对荒凉。

　　由于之前一直按着没开发，当下可用的生活配套，约等于0。

　　当然总要有人拓荒，任何区域都要迈出头部步。

　　造城是一件相对困难的事情，没有商业，就没有人来；没有人来，就没有商业。

　　浦东明年供需如此失衡，房子应当不难卖，人来了配套总能看到希望。

　　远期规划中21号线、机场联络线都要经过横沔老镇，届时将进入真正的横沔时代。

　　唯一的问题是，这些配套落地时间还不确定时，价格已经向御桥看齐。

　　金茂的品质能有多好，能让大家甘愿俯首成为城市化的垫脚石？

　　横沔之前一直被遗忘，地块缺少配套可以理解。

　　川沙这样的自古繁华之地，此次拿出的地块荒凉至此就让人费解。

　　川沙此次出让的地块位于凌空路片区，方圆600米之内生活配套几近于0，唯一有人出没的地方是一个动迁小区。

　　与川沙老城隔着浦东运河，资源互动相当不便；凌空路又是一条主干路，很难成为商业街，步行体验也较差。

　　不过这里比横沔的优势是交通。自驾有华夏高架，地铁有2号线凌空路站，可以够得到张江乃至陆家嘴的客群。

　　川沙定位很高，是四大新晋主城区之一，只是目前尚未进入全面开发时期。

　　按照规划，川沙副中心核心区选在老城西侧，目前尚未动工。

　　之前重点开发的是老城南侧片区，这里建设了绿地商办，百联川沙商场，凯佳尊品、阳光城愉景湾等商品房。

　　凌空路这里是开发片区边缘地带，再向西是保留农村区域，所以很难有大型的公建配套。

　　当下开发的如火如荼的融创未来金融城就有部分地块坐落于华夏社区，当下均价6.8万元，略高于此次拍出的浦发地块。

　　不过融创打的是唐镇旗号，在唐镇三兄弟二手房直逼10万的背景下，融创卖的还算不错。

　　而川沙品质二手房目前6-7万元，地段明显优于浦发地块，消费者会买单吗？

　　六幅地块中，蕞先火起来的是招商曹路地块。

　　这幅地块首次集中土拍就已拍出，当时楼市还没被锤，大家兴奋度很高。

　　而且这幅地左靠金桥，南抵唐镇卡园，还能眺望一下张江，自然不缺刚需流量。

　　更让人惊讶的是，联动价只有4.5万，2021年浦东上市的新房中，这个价格得远至宣桥、惠南。

　　曹路之所以沦为价格洼地，是这里实在没有故事可讲了。

　　产业的故事，被张江、金桥讲了几十年，大家听到耳朵起茧。而且曹路并没有获得外溢，始终没有核心规划。

　　居住的故事，从联洋到森兰再到唐镇，迟迟也轮不到曹路。

　　眼下唐镇风声正劲，尚有大量土地可供开发，曹路似乎看不到希望。

　　而且浦东一路向南，北部很难再有新的片区规划。

　　不过这一切利空，现在都变成了利好：大量原先只能看看张江老破小的刚需客群又一次看到了曙光。

　　而且在对手的烘托下，这幅地周边配套就不算匮乏。

　　这里有两所大学、部分动迁小区，保证了基础人气；出行有主干线号线，购物有宝龙广场。

　　在前期居民以及大学生的耕耘下，这里已经初步具备了居民区的气质。

　　当然浦东整体配套水平依旧不如浦西，这个价位五大新城都可以看看，生活水准要高于曹路。

　　不过如果你恰好上班在金桥、唐镇，五大新城再好跟你也没关系。

　　另一个必火的地块也被招商收入囊中——高行（森兰）地块。

　　森兰国际社区的开发目的很明显，一方面高行产业发达，却整体不宜居；同时金桥、金杨这里发展也面临瓶颈，房龄老化后需要改善空间。

　　在金桥、高行间开发新的居住片区就在情理之中。

　　不过森兰的开发近几年速度放缓，新房供应量上不去。

　　如今浦东新房以前滩、唐镇、周康、临港为主，其他片区只是偶尔上市一两幅土地，供当地居民改善。

　　浦东北部居民多、产业密，供需失衡下新房没有不火的。

　　森兰作为全新片区，环境好、房龄新，商业上之前较为匮乏，随着招商花园城的开放，有了不少改善。

　　此次出让的地块位于金地未未来片区，与明珠小学所在的森兰核心区相隔张杨北路。

　　两个片区之前都是单学区，分别对口六师附小、明珠小学，去年开始金地未未来片区新建进才中学。

　　总体而言，在浦东六幅地块中，该地块环境蕞为优质，配套也相对齐全。

　　容积率只有1.6，如果用心做可以成为森兰另一个标杆。

　　不过浦东整体向南发展，北部整体以当地改善为主，投资角度不是特别建议。

　　浦东大开发中，有两个区域较为失落：川沙和惠南。

　　现在川沙升级为副中心，又能看到美好未来，惠南却仍旧不知道向什么方向发展。

　　现在能看到的，只是大片大片的建设动迁房。

　　其实自南汇政府搬到临港后，惠南就开始走下坡路，开发了诸多商业体却都不顺利。

　　现在临港二手房已经超过5万，小老弟周浦6万以上，惠南夹在中间倒成了价格洼地。

　　今年惠南上市新房郡御公馆，单价仅3.4万元。

　　2021年惠南再拍地，联动价更是低到3.3万。

　　不过这幅地块地段明显比郡御公馆差很多，性价比低了一些。

　　由于16号线在城北，惠南原先向北拓展，开发了代表性商业五角世贸商城。

　　住宅上则打造了惠南颐景园、远洋万和四季等标杆小区。

　　进入十四五期间，开始布局惠南东站，该地块又是拓荒之作。

　　地图上川南奉公路两侧建筑物密密麻麻，其实都是原先的农民房，片区整体都处于待开发状态。

　　地块推广时号称紧邻惠南大学城，众所周知，这个大学城中好的学校都已经搬走。

　　按照环线总结的价格规律，惠南这样的被遗弃的地段很难再有发展，虽然房价低，也不建议投资。

　　如果你上班在浦东，能接受16号线的漫长与拥挤，倒是可以看看。

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