研究与洞察 2021上海商业工业地产回顾与2022年预测：强劲需求推高市场租金水平

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　　韧劲十足！2021年中国经济增长8.1%

　　国家统计局1月17日发布数据，2021年，中国国内生产总值（GDP）为1,143,670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%，实现“十四五”良好开局。

　　对于商业房地产而言，得益于中国整体经济的快速复苏，特别是上海的经济的高质量增长，整体市场需求相当强劲，推动市场整体租金进一步上扬。

　　2021年，上海市甲级写字楼租赁需求强劲，全年净吸纳量是2020年的近3倍，助推租金在年内触底反弹。

　　TMT仍是上海市甲级写字楼租赁需求的蕞大来源，不少黄浦江沿岸的次中心区子市场将头部TMT公司作为成为招商引资的潜在主要目标。

　　2021年产业园区的租赁需求呈现出爆发式增长，净吸纳量同比增长超过1倍，空置率也创造了过往10年以来的蕞低记录值，下降5.1%。我们录得租金同比上升3.3%，是2018年以后首次恢复3%以上的年增速。

　　租赁需求主要来自于国内企业，特别是医疗健康、互联网、集成电路和新能源汽车等行业。

　　受益于各地助力疫情后消费提振的各项措施，上海零售市场亦整体转暖，租金同比上涨3.0%，空置率同比下降2.9%。

　　复合功能餐饮业态成为上海零售市场的主要需求来源。奢侈品牌和小众运动品牌扩张趋势明显。

　　零售市场亦迎来大量新增供应，新入市项目注重复合业态及创新业态的引进，并通过提升商场环境的独特性吸引消费者。

　　得益于严格的疫情把控和强劲的经济回暖，2021年上海高标仓租赁需求相当旺盛，全市净吸纳量达到47.2万平方米。2021年共入市4个新项目，总建筑面积为34.8万平方米，较2020年降低20%。

　　2021年上海全市高标仓平均租金为人民币1.53元/平方米/天，较2020年上涨了2.2%。

　　电商高速发展、第三方物流兴起和传统零售变革催生了旺盛的租赁需求，2021年全市空置率为10.3%，较2020年下降2.4%。

　　高力国际预计核心区的租金将在2022年保持上涨态势，而次中心区的租金将随着大量新增供应的入市而略显承压，因此预计2022年全市平均租金水平将略有回调。

　　2022-2026年期间，上海产业园区的需求将持续旺盛，推动整个市场的平均租金以2.9%左右的复合年均增速增长。

　　核心子市场在吸引租赁需求方面具有肯定竞争力，其租金的复合年增速将高于全市整体水平，预计有望达到3.3%。

　　2022-2026年期间，上海将持续推进消费市场能级，淮海中路、南京西路陆续发布改造规划，港资企业争相布局和优化旗下高端商业项目，核心区域将迎来多个优质商业项目的新增供给；这将为城市商业氛围的提升和完善注入新的动能。

　　高力国际预计2022年将成为未来五年的供应高峰，达到118万平方米，这或将对租金增长及空置率降低带来些许压力。电商的高速发展是物流仓储租赁市场的主要驱动力。预计上海地区物流仓储市场需求仍将保持强劲的发展态势。

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