研究与洞察 2022年上半年上海写字楼办公楼、产业园区、零售房地产及工业物流地产市场回顾及未来展望

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　　一、2022年上半年办公楼市场

　　2022年上半年，上海办公楼市场受二季度全域静态管理影响，租赁成交有所放缓，新增项目延期入市，使得整体净吸纳量降至2020年以来蕞低。从6月全面复工复产开始，上海市场开始呈现快速恢复的动力，预计下半年需求将会逐步反弹。

　　2022年上半年，尽管上海办公楼市场整体新增供应及净吸纳量同比均有所下降，但核心商务区续租活动集中表现相对稳定，录得整体空置率同比下降3.9个百分点，租金同比上涨1.9%；资本化率同比上升0.4个百分点。

　　预计下半年在新增供应集中入市的情况下，空置率和租金将会双重承压。2022年供应高峰过后，全市租金将逐步反弹，空置率也将在2023年重新进入下降趋势。

　　在2022年到2026年期间，未来供应将仍然以次中心区新增为主，徐汇滨江、前滩、北外滩仍将是未来市场的关注重点。我们预计来自TMT行业的需求仍将保持强劲。

　　2022年6月初以来，产业园区的租赁活动已有序恢复。今年下半年市场将迎来一波供应高峰，有可能在短期内推升整体空置率并拉低租金增速。

　　长期看来，受惠于上海大力发展战略性新兴产业的愿景和疫情后加大金融支持力度、减轻各类企业负担的帮扶政策，产业园区的租赁需求有望延续反弹趋势，推动租金平稳上行。

　　在今年上半年疫情持续反复的背景下，张江、漕河泾和金桥仍是成交蕞活跃的子市场，上半年合计贡献了全市总净吸纳量的40%以上。具备生物医药产业优势的周康、浦江和外高桥表现抢眼，无论净吸纳量还是租金增速都位居成熟中子市场的前列。

　　生物医药、集成电路和人工智能仍将是上海产业园区租赁需求的中流砥柱。上海产业园区也将继续受惠于新能源汽车和以互联网为代表的数字产业等战略新兴产业的持续发展扩容。

　　2022年上半年上海零售市场受到全域静态管理的影响，主要线下商业活动有所停滞，部分租户出现退租的现象，全市空置率同比上涨1.0个百分点至11%。5月底以来，上海各大商场通过线上线下各类平台推出复工复产福利，有效推动市场回暖；6月底起有序恢复餐饮堂食，为商场注入更多客流量及消费活力，上海消费市场逐渐回归常态。

　　2022年上半年，零售物业市场空置率同比上升1.0个百分点，租金同比下降2.0%，资本化率同比上升0.5个百分点。

　　在存量时代和后疫情时代大背景下，零售商业不断提升应对大环境变化及不确定性能力，未来商业将持续向精细化运营和数字化管理方向精进，通过线上线下互联的新零售模式，提高线下业务收入。

　　长期来看，经济实力强、市场认可度高的连锁品牌仍有信心稳健拓张，部分头部品牌采取逆势扩张策略，抓住新商机并趁势占领市场。

　　2022年上半年的抗疫管控，推高了市场对高标仓（尤其冷库）的需求。长期来看，电商的高速发展是物流仓储租赁市场的主要驱动力。在线上消费的带动下，我们预计上海地区物流仓储市场需求仍将长期保持强劲的发展态势。

　　2022年上半年上海物流仓储市场实现新增供应约68.3万方，以往供不应求的局面得以缓解，上半年全市净吸纳量达到55.3万平方米，全市空置率同比上升0.7个百分点至11.1%，但仍处低位。

　　高标仓（尤其冷库）的价值在第二季度更为凸显，第三方物流公司、电商平台的租赁需求较为活跃，上半年上海全市高标仓平均租金为人民币1.53元/㎡/天，同比上涨1.1%，资本化率同比下降0.1个百分点。

　　受电商的高速发展、第三方物流兴起、传统零售变革等需求驱动影响，仓储物流园的需求量持续增长，预计近两年的净吸纳量都将持续提高。长期来看，受到供应有限的影响，预计空置率将自2022年后逐渐降低。

　　办公楼的业主根据自身产品和运营的特点和优势，制定特色化的租赁策略；租户可借此时机锁定较长租约及谈判优惠的租金方案。

　　园区业主应前瞻性把握高景气行业企业的租赁需求，优化自身的租户组合；有搬迁、扩张计划的园区租户应把握今年下半年供应充沛的窗口期，尤其是选址目标在热门核心子市场的租户更应积极行动，及早开启寻址和谈判工作，获取优惠租赁条件。

　　物流地产的开发商和投资者应该重点关注仓库的智能化、数字化、降本增效以及绿色可持续发展，并将这些方面作为未来的物流仓储的优先级予以重点考虑。

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